AREZZO – Il Regolamento Urbanistico del Comune di Arezzo è stato redatto nell’ambito di linee di indirizzo contenute nel Piano Strutturale adottato il 19 dicembre 2003, definitivamente approvato nel luglio del 2007 e nel documento “Modalità di attuazione delle previsioni contenute nel piano strutturale. Atto di indirizzo” approvato nel settembre 2008 dal Consiglio Comunale. Ricordiamo subito che per alcune aree definite Strategiche di Intervento individuate dal Piano Strutturale, la competenza è stata riservata ai Piani Complessi di Intervento, strumenti ritenuti capaci di governare operazioni particolarmente ampie mantenendo un ruolo centrale, propositivo e non solo di controllo ex post, all’amministrazione comunale. I piani complessi sono dunque il secondo strumento attuativo del Piano Strutturale, integrando in questo senso il Regolamento Urbanistico, per il periodo di propria valenza. Ai Piani Complessi di Intervento e non al Regolamento Urbanistico è demandato il riassetto di Aree Strategiche come la Cittadella degli Affari (Centro Lebole), la Catona (nuovo quartiere residenziale), l’ex Scalo Merci (comprendente anche il parcheggio Baldaccio e l’area dell’attuale deposito container), il nuovo blocco residenziale tra la SR 71 e la controstrada di Ceciliano, la cittadella del tempo libero al “triangolo” delle cave di Quarata. Anche le maggiori previsioni in termini infrastrutturali sono demandate ai Piani Complessi di Intervento, in particolare il raddoppio del raccordo e la chiusura dell’anello a nord.
Veniamo adesso agli interventi attuabili direttamente dal Regolamento Urbanistico, disciplinati attraverso l’individuazione di Aree di Trasformazione, contesti dove è richiesta una progettazione unitaria e coordinata. Gli interventi previsti dalle Aree di Trasformazione (AT) potranno essere attuati secondo diversa modalità in relazione alla loro classificazione e alle loro caratteristiche: quando gli interventi si riducono a semplici operazioni edilizie di “completamento” dei tessuti urbanizzati esistenti, senza comportare la necessità di realizzare opere di urbanizzazione primaria, questi potranno essere attuati con ricorso a semplice permesso di costruire.
Quando gli interventi, pur presentandosi come di “completamento”, comportano la necessità di provvedere alla realizzazione di modeste opere di urbanizzazione primaria, questi potranno essere attuati sempre mediante intervento edilizio diretto ma condizionato e sottoposto alla redazione di un atto d’obbligo unilaterale con l’amministrazione pubblica. In tali casi ci si riferirà a permessi di costruire “convenzionati”. Alcune aree sottoposte a permesso “convenzionato” sono individuate dallo stesso regolamento: si va dal recupero della ex cartiera di Giovi alla riconversione a edificio prettamente residenziale del palazzo attualmente occupato dalla Camera di Commercio, da una nuova chiesa a Tortaia a un nuovo centro sportivo lungo la Umbro-Casentinese.
Quando gli interventi si riferiscono a operazioni maggiormente complesse che pongono come obiettivo prioritario e strategico quello della riqualificazione del tessuto urbano, degli spazi aperti di interesse e uso collettivo, questi potranno attuarsi attraverso Piano Urbanistico Attuativo. Tali aree vengono definite Aree di Trasformazione Strategica (ATS). Il regolamento ne ha individuate 20 e corrispondono a frazioni del Comune di Arezzo, da dotare tutte di luoghi centrali e in particolare di una nuova piazza pubblica.
Gli altri interventi non compresi nelle fattispecie sopra descritte sono le cosiddette Potenziali Aree di Trasformazione (PAT) da sottoporre a procedura di evidenza pubblica con apposito bando. Il bando stabilirà la quantità massima realizzabile nel contesto del primo quinquennio di validità del Regolamento Urbanistico e stabilirà i criteri di selezione delle proposte.
A questo punto si inserisce uno dei principi cardine del nuovo Regolamento Urbanistico perché indipendentemente dal tipo di Aree di Trasformazione, i diritti edificatori disposti dal regolamento in tali aree sono equamente distribuiti a tutte le proprietà immobiliari in esse comprese, in applicazione del principio della perequazione urbanistica già contenuto nella legge regionale. Il rilascio dei titoli abilitativi per la realizzazione degli interventi è pertanto subordinato alla sottoscrizione di atti nell’ambito di un piano di ricomposizione fondiaria che comprenda le permute o cessioni immobiliari tra i soggetti aventi titolo.
Ci sono poi aree di trasformazione di esclusivo interesse pubblico come il nuovo parcheggio dell’ospedale, il nuovo parcheggio interrato all’Eden, il recupero dell’ampia area attualmente occupata dagli uffici comunali della manutenzione, la nuova sede della Provincia, la nuova caserma dei carabinieri a Rigutino.

“Fisicamente”, il Regolamento Urbanistico è costituito da una serie consistente di documenti, testuali e grafici. Questi documenti sono suddivisi tra quelli appartenenti al cosiddetto “quadro conoscitivo”, cioè i documenti di studio, indagine e analisi, e quelli appartenenti al “progetto di piano”.
I documenti del quadro conoscitivo sono: la ricognizione degli edifici di antico impianto, una catalogazione del patrimonio edilizio esistente di supposta matrice antica, effettuata proprio allo scopo di valutare l’effettiva consistenza dei valori storico-architettonici dei manufatti; le schede degli edifici specialistici, delle ville e dell’edilizia rurale di pregio, con ampie notizie sui manufatti e sugli spazi aperti, foto e rappresentazioni grafiche, dei complessi architettonici di riconosciuta matrice antica e degni di tutela e conservazione attraverso norme dettagliate e puntuali; le schede di rilievo dei centri antichi ed aggregati, con informazioni su tutti i manufatti appartenenti ai cosiddetti centri antichi minori; le schede di valutazione dei cimiteri di zona extraurbani; quadro d’unione delle schede e della ricognizione degli edifici di antico impianto; il censimento delle barriere architettoniche in ambito urbano; le carte di adeguamento al regolamento regionale in materia d’indagini geologico – tecniche; la documentazione di adeguamento al P.A.I., relazioni e studi di adeguamento alle direttive dell’Autorità di Bacino del fiume Arno.
I documenti del progetto di piano sono invece: la relazione illustrativa; le fondamentali norme tecniche di attuazione suddivise in disposizioni generali, disciplina per la gestione del territorio rurale e del territorio urbanizzato, disciplina delle trasformazioni degli assetti insediativi, infrastrutturali ed edilizi del territorio. Composte da 151 articoli e da una serie di allegati, costituiscono il nucleo del regolamento e precisano segni grafici, sigle e simboli prescrittivi delle tavole di progetto redatte in scala 1:2.000 per la parte urbanizzata e 1:10.000 per il territorio rurale.

La principale innovazione che disciplinerà gli interventi edilizi, rispetto al precedente strumento urbanistico, il Prg del 1992, è l’adozione della Superficie Utile Lorda in luogo del volume vuoto per pieno. La Superficie Utile Lorda costituisce parametro di riferimento ed è l’elemento più opportuno per definire le “grandezze” dei nuovi edifici, delle ricostruzioni, degli ampliamenti. Il parametro superficie, abbinato all’altezza massima indicata per piani, consente una maggiore flessibilità progettuale nell’individuazione degli spazi architettonici che potranno configurarsi in relazione a scelte prevalentemente qualitative e non solo quantitative. Nella Superficie Utile Lorda rientra la somma della superficie, espressa in metri quadrati, di tutti i piani fuori terra, seminterrati e interrati inclusi, misurati al lordo degli elementi verticali quali muri perimetrali e tramezzi interni, vani scale e/o scale esterne anche scoperte, vani ascensori. Sono esclusi da tale computo, i locali secondari e non abitabili quali i vani scala condominiali, i vani tecnici, i porticati pubblici e condominiali, i balconi e terrazzi, i sottotetti, le autorimesse, le serre solari, i manufatti di servizio alle residenze. Sono esclusi inoltre gli spessori delle murature eccedenti i 30 centimetri quando finalizzati al risparmio energetico degli edifici.
Per la disciplina degli interventi sul patrimonio edilizio esistente, le principali innovazioni introdotte riguardano l’intervento di restauro che viene scorporato dal risanamento conservativo per meglio caratterizzarne la natura. Altra novità riguarda la definizione dei caratteri dell’intervento di ristrutturazione edilizia limitata che non consente la demolizione del fabbricato ma si limita, eventualmente, al solo “svuotamento” dell’involucro edilizio anche ai fini dell’adeguamento strutturale rispetto ai criteri antisismici. Il Regolamento Urbanistico detta poi norme, accompagnate da determinati incentivi, per la progettazione di qualità e sostenibilità edilizia e ambientale, in relazione a criteri quali: compatibilità ambientale e paesaggistica, eco-efficienza energetica, comfort abitativo, salvaguardia della salute dei cittadini. Gli incentivi sono di tipo economico e di tipo urbanistico. I primi prevedono la possibilità di ridurre gli oneri di urbanizzazione in relazione alle tipologie di intervento proposte, i secondi prevedono incrementi fino a un massimo del 10% della Superficie Utile Lorda esistente, per gli interventi di ristrutturazione urbanistica e di sostituzione edilizia. Sono inoltre incentivati gli interventi per la realizzazione di impianti per la produzione di energia da fonti rinnovabili. Gli impianti eolici per la produzione di energia sono consentiti esclusivamente in aree determinate. Per gli impianti solari termici e fotovoltaici per l’autoconsumo vengono dettate norme e condizioni per la loro installazione, sempre nell’ottica di tutelare le aree e gli edifici di notevole interesse storico-architettonico.
Assieme alle norme relative alla qualità energetico-ambientale completano il quadro normativo della salvaguardia ecologica le norme di tutela delle risorse naturali del territorio quali corsi d’acqua principali, canalizzazioni agricole, viabilità rurale, elementi arborei isolati, filari, siepi e boschi.

Tra le operazioni più impegnative di indagine del Regolamento Urbanistico figura certamente la lettura del territorio aretino, dei singoli contesti urbani, delle loro caratteristiche. Attraverso la redazione di una specifica carta di analisi definita “carta dei principi insediativi” si sono raccolte informazioni puntuali per individuare tre gruppi insediativi principali: i tessuti pianificati, i tessuti non pianificati, gli insediamenti che non costituiscono tessuto. Una classificazione da cui si giunge alla disciplina degli interventi edilizi ammessi in ambito urbano in relazione alle diverse caratteristiche morfologiche, tipologiche, architettoniche e funzionali dei vari tipi insediativi. Si va dunque dai tessuti pianificati omogenei dal punto di vista tipologico, dotati di spazi pubblici collettivi quali aree verdi e parcheggi per i quali sono ammesse ristrutturazione edilizia, sostituzione edilizia, ristrutturazione urbanistica e addizioni volumetriche una tantum, fino al 30% della Superficie Utile Lorda esistente, ai “frammenti”, ovvero insediamenti episodici di singoli edifici dove sono ammesse soltanto ristrutturazione e sostituzione edilizia e addizioni volumetriche fino a un massimo del 15% della Superficie Utile Lorda esistente. Passando dall’urbano al territorio rurale, gli interventi di trasformazione consentiti sono quelli necessari allo sviluppo dell’agricoltura e delle attività a essa integrate e connesse. Sono possibili pertanto interventi di nuova costruzione solo quando riferiti alle costruzioni rurali, annessi o abitazioni, necessari alla conduzione dei fondi da parte di imprenditori agricoli professionali. Tali interventi sono limitati alle zone a esclusiva o prevalente attività agricola e consentiti in relazione alla disponibilità di superfici fondiarie minime così come disposto dal Piano Territoriale di Coordinamento Provinciale. Fanno eccezione alcune specifiche fattispecie di manufatti quali ad esempio certi annessi agricoli, quelli per le attività amatoriali e per le piccole produzioni agricole, i manufatti precari e le serre. Quando la realizzazione di nuovi edifici rurali è consentita questi dovranno essere realizzati secondo le indicazioni riportate nelle norme, dove vengono precisate le dimensioni massime ammissibili assieme a indicazioni sui materiali, alle soluzioni costruttive e ai criteri di localizzazione.
Gli interventi sul patrimonio edilizio esistente in territorio rurale sono distinti in relazione alla destinazione principale del manufatto. Così come per gli interventi di tipo trasformativo, anche per quelli di recupero le norme intendono garantire maggiore flessibilità a favore degli edifici destinati alla produzione agricola. Negli edifici a destinazione non agricola sono possibili pertanto gli interventi di ristrutturazione edilizia e di sostituzione edilizia mentre sono esclusi gli interventi di addizione volumetrica consentiti negli edifici a destinazione agricola. Per quanto riguarda le possibilità di cambiare la destinazione d’uso da agricola ad altra funzione, quando consentito il cambio d’uso deve necessariamente essere accompagnato dalla realizzazione di opere di sistemazione ambientale all’interno dell’area di pertinenza degli edifici interessati dall’intervento.