(AdnKronos) – Altro criterio individuato dalla legge, rileva l’Agenzia delle Entrate, “è quello basato sulla capitalizzazione del reddito netto, cioè il reddito netto di cui gli immobili sono suscettibili, capitalizzato al tasso mediamente applicato alla data e nella stessa località per gli investimenti immobiliari; infine, la stessa legge consente agli Uffici di utilizzare ogni altro elemento di valutazione, basandosi anche sulle indicazioni fornite all’Agenzia dai Comuni”.
In quest’ultimo metodo di valutazione “rientra, per i terreni edificabili, il riferimento al valore della costruzione realizzabile sull’area oggetto di transazione e, per gli immobili in genere, il rinvio ai valori dell’Osservatorio del Mercato Immobiliare (OMI). In ogni caso, quest’ultimi valori vengono utilizzati non in modo esclusivo ma devono essere integrati con altri elementi in possesso dell’Ufficio, come ad esempio l’entità dei mutui contratti per l’acquisizione dell’immobile, le previsioni del preliminare di vendita ovvero le risultanze del contraddittorio eventualmente instaurato con il contribuente”.
Lo scostamento tra il valore normale dell’immobile, determinato in base a valori OMI, e quello dichiarato dalle parti in atto, quindi, “rappresenta un iniziale strumento di selezione per l’eventuale attività di controllo, e non un elemento su cui fondare la pretesa tributaria. In altri termini, il gap tra il valore dichiarato e le rilevazioni OMI costituisce, dunque, solo un indizio, da integrare con ulteriori elementi a sostegno della pretesa tributaria. Resta inteso che la legittimità dell’atto di rettifica, eventualmente non condiviso dal contribuente, è soggetto al controllo del giudice tributario. Infine, nei diversi servizi, i contribuenti contestano l’assenza di qualsiasi sopralluogo. Si fa presente, al riguardo, che non vi è alcun obbligo normativo in tal senso”.